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沣沅资本

陈国强

2014.09.28


中国房地产的新常态和新趋势




      房地产行业当前的现状怎么看?我想大家如果和去年行业的大牛市相比,今年以来市场的表现可能显得比较平淡,有些区域可能还显得比较惨淡,所在现在很多人对于房地产的态度比较悲观。而这种悲观的原因在于,我们对照的对象是2013年这么一个特殊的年份。但如果我们转换一下参照对象,把2013年以外的其它年份拿过来做比较,那么今年市场的状况恐怕和我们很多媒体、很多业内业外一些人的估计就会有很大的差距。所以依我个人的观察,我们当前的行业现状也有很多亮点,或者说有很突出的一些特点:


      第一个特点,市场的低迷给行业换来了一个政策松绑的特殊机会。大家知道限购是从2010年开始,可以说对行业形成重大制约。所以市场这样一个降温,应该说给行业带来了一个意外的成果,就是政策的松绑。


      第二个特点,我们大家现在看到的和关注的还主要是住宅领域这个市场。但如果抛开住宅,其它非住宅的,比如说商业,其它业态的房地产的增长,无论是投资,还是新开工面积、施工面积等等,增长实际上都还在20%甚至更高。


      第三个特点,我们面临这个行业的降温主要还是在东部区域,而中部、西部区域从成交量的角度去看,其实是和去年基本持平的状态。


      第四个特点,我想我们也看到很重大的变化,这个行业在减缩的过程当中,行业里面的龙头企业、品牌企业,无论是万科、万达还是其它一些龙头企业,在转型变革方面有很多的探索和尝试。


      第五个特点,我想我们在看到国内市场的同时,也要树立更宽广的国际视角。从国内看,和去年相比这个行业的确出现降温,但是很多企业走出去的步伐也在明显加快。有这样一个数据:去年全年房地产企业境外投资大概在150亿美元左右,但是今年上半年,我们房企对外的投资已经超过350亿美元,也就是今年上半年的投资规模已经远超去年全年。


      第六个特点,虽然今年房地产的投资增速是历史低点,但是我们需要清楚这种增长是建立在不同的基础之上的,去年房地产的投资达到了8.6万亿,这个数据几乎相当于2008年的3倍。所以我们不能用过去的百分之二十几,甚至超过30%这样一个增速来期待行业的未来仍然保持这样一种节奏。如果和2008年全国整体下滑幅度相比,今年前8个月的下滑恐怕还是很轻微的。


      未来(房地产)市场会如何演变?


      我认为目前的行业调整会持续,但是这个状况会有所好转,这种好转建立在更多的开发企业会采取以价换量的策略来助推成交量的上升,价格的趋势在伴随着量的增长进一步地回调。


      从行业未来的发展常态来看,与我们的经济状况相对应,未来行业恐怕也面临叠加效应。首先是增速。2012年之前,房地产增速长期保持在20%左右,那么未来这种增速会回到一位数,不可能超过以前两位数的增长。其次,结构的调整会表现在很多方面,包括产品的调整、产品结构的调整、业态结构的调整、区域结构的调整等等,同时也面临政策优化完善,以及对企业而言,如何通过创新进一步提升产品品质和服务等等。


      所以未来行业的机会恐怕主要是结构性的机会,那么哪些层次更值得我们去关注?更值得我们去聚焦?更值得我们去进入?我认为有这几种类型:一个是特大型中心城市的外围区域,这个在北京、上海这类城市已经表现得非常充分了;第二个是我们一些国家级的重要工程区,出台相关区域战略的地区,包括一些城市群的地区;第三个是和人口进出情况结合,人口净流入比较明显的、净流入规模比较大的城市;第四个是要跟交通状况、道路交通网所带来的重要结点城市,它们会有更多的发展机会;第五个,和区域市场有关,它的市场规模、市场容量,以及过去若干年它的市场发展是不是平稳,市场的供求关系是不是基本匹配的这一类城市;第六个,和这些所在城市有没有具备一些比较突出的资源优势或人文优势等等有关。这些类型的城市应该是我们企业重点聚焦、重点关注,或者说重点投入的方向。


      那么从城市来说,我个人认为三、四线才是我们行业未来的主战场。理由很简单,首先我们从城市案例来说,我们看到的鄂尔多斯,我们看到的温州,并不代表三线、四线的城市,它们是特例。从城市规划来看,我们媒体关注比较多的,聚焦比较多的,恐怕是一些表现比较差的城市,有些表现好的三、四线城市,我们没有给予应有的关注,对这些有优异表现的城市忽略了。从发展阶段来看,与一线、二线城市相比,大多数的三、四线城市还都处在这个行业发展的上升期,从市场容量、规模上来看,整体上三、四线、县级城市在市场的板块当中占比大约是60%,从成交量来说大约是70%,所以这个市场的主体毫无疑问是在三线、四线。另外,从房企的选择来看,去年的确有一些行业龙头企业比方说像恒大,回归了北京、上海,但是它在加大对北京、上海投资的同时,有没有放弃三线、四线城市呢?并没有。所以部分企业的这种回归,它并不意味着对这些三线、四线采取放弃的策略。从城市发展潜力来看,北京、上海的城市化已经85%了,当然未来城市化还有机会,但是我想这个未来城市化的更多的机会和潜力是掌握在三、四线城市手里。